Cómo Comprar tu Casa en El Salvador: la Guía Directa (Vivas Aquí o Seas Hermano Lejano)

La mayoría de las guías te llenan de leyes, decretos y tecnicismos. Esta no. Acá vas a encontrar qué hacer, en qué orden y a quién llamar, según tu situación. Encontrá tu caso y seguí los pasos.

Lo único que no cambia: compres como compres, toda casa pasa por lo mismo al final — se verifica en el CNR, se firma la escritura ante notario, se paga el impuesto y se inscribe a tu nombre. El resto es cómo llegás hasta ahí.

Primero: ¿cuál es tu caso?

🏠 Vivo en El Salvador → Ruta 1

📝 Estoy afuera y un familiar compra por mí → Ruta 2

✈️ Vivo afuera pero vengo a comprar → Ruta 3

Los tres caminos para comprar casa en El Salvador: vivir aquí, dar un poder desde el exterior o venir a comprar — Elegí tu situación y seguí la ruta que te corresponde.

Ruta 1 — Vivo en El Salvador

Da igual si pagás de contado o con crédito: el camino es el mismo, solo cambia quién pone el dinero.

Elegí la casa y apartala. Firmá una reserva. Si vas con crédito, pedí tu precalificación al banco antes que nada, así sabés cuánto te prestan.

Revisá que la casa esté limpia. Sacá la certificación del CNR: confirma que el vendedor es el dueño y que la casa no tiene deudas ni embargos. Nunca pagues sin este paso. (3 a 10 días)

Firmá la promesa de venta ante notario. Amarra el precio y la fecha, y protege tu anticipo.

Firmá la escritura ante notario. Pagás o el banco desembolsa. Con crédito, aquí también firmás la hipoteca.

Pagá el impuesto e inscribí en el CNR. Al inscribir, la casa ya es legalmente tuya.

⏱ Todo el proceso: normalmente de 4 a 8 semanas.

Los 5 pasos para comprar casa en El Salvador viviendo en el país, de contado o con crédito bancario — Ruta 1: el camino paso a paso si vivís en El Salvador.

Ruta 2 — Estoy afuera y doy un poder

No podés viajar, pero querés comprar. Le das un poder a alguien de confianza en El Salvador para que firme por vos. La casa queda a tu nombre, no al de esa persona.

Elegí a tu apoderado. Alguien 100% de confianza. Todo lo que firme queda a tu favor.

Hacé el poder desde EE.UU. En el Consulado salvadoreño (unos $40 y ya viene listo para usar) o ante un notario de EE.UU. con apostilla. Pedí un poder especial para comprar inmuebles.

Enviá el poder original a tu apoderado en El Salvador.

Tu familiar cierra la compra: verifica en el CNR, firma la escritura, paga el impuesto e inscribe. Todo a tu nombre.

💡 Ojo: el poder especial (para esa compra puntual) es más seguro que el general. Y para poderes seguí usando el consulado o la apostilla — no basta un papel simple.

Cómo comprar casa en El Salvador desde el exterior dando un poder a un familiar para que firme la compra — Ruta 2: si estás afuera y no podés viajar, un poder resuelve.

Ruta 3 — Vivo afuera pero vengo a comprar

Vas a viajar a cerrar la compra. El secreto es dejar todo listo antes de subirte al avión, para que tu viaje sea solo ir a firmar.

Antes de viajar, contactá una ejecutiva. Si vas con crédito, llamá a un banco (FSV Vivienda Cercana, Banco Agrícola, Davivienda…) y arrancá la precalificación a distancia. Te dice exactamente qué papeles reunir.

Reuní tus documentos de EE.UU.: pasaporte o DUI, NIT, income tax, W-2 y constancia de trabajo. Si vas de contado, prepará el comprobante del origen de tus fondos.

Dejá la casa elegida y verificada. Tu inmobiliaria la aparta y revisa el CNR mientras seguís allá.

Movés el dinero con tiempo. De contado: transferí a tu cuenta salvadoreña con el comprobante de origen. El banco tarda de 5 a 15 días en liberarlo, así que no lo dejes para el final.

Ya en El Salvador, solo firmás. Con todo listo, tu viaje es corto: escritura, impuesto e inscripción. Salís siendo dueño.

💡 Tip de oro: abrí tu cuenta bancaria salvadoreña desde EE.UU. (varios bancos lo permiten por app). Te agiliza la reserva y el pago al llegar.

Los 5 pasos para el hermano lejano que viaja a El Salvador a comprar su casa, con crédito o de contado — Ruta 3: dejá todo listo antes de viajar y solo llegás a firmar.

El único impuesto que pagás como comprador

Se llama ITBR (Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces). La regla es simple:

Es el 3% de lo que pase de $28,571.43 — no del precio total.

Precio de la casa

Impuesto que pagás

$28,000 o menos

$0 — exento

$50,000

$642

$100,000

$2,142

$200,000

$5,142

Además del impuesto, calculá entre 3% y 7% extra sobre el precio para notario y registro.

Cálculo del impuesto de transferencia de bienes raíces en El Salvador: 3% sobre el excedente de 28,571 dólares — Cuánto pagás de impuesto según el precio de la casa

En resumen

Vivís aquí: apartás → verificás → prometés → firmás → inscribís.

Das un poder: elegís apoderado → hacés el poder → lo enviás → tu familiar firma por vos.

Venís a comprar: dejás todo listo desde EE.UU. → viajás solo a firmar.

Sea cual sea tu caso, verificar la casa en el CNR antes de pagar es el paso que te protege de fraudes. Ese nunca te lo saltes.

Información de referencia 2026. Las tasas, montos y requisitos de bancos cambian; confirmá siempre con tu notario y tu ejecutivo bancario antes de firmar.